Finanzierung in Spanien:
Hypothek als Deutscher
Als EU-Bürger kannst du problemlos eine spanische Hypothek bekommen. Wir erklären aktuelle Zinssätze, welche Konditionen für dein Profil realistisch sind und welche Banken empfehlenswert sind.
~2,2%
Euribor 12M (Apr. 2025)
ab 2,8%
Festzins Resident
ab 3,2%
Festzins Nicht-Resident
60–80%
Max. Beleihung
Hypothek als Nicht-Resident vs. Resident
| Merkmal | Nicht-Resident (aus DE) | Resident (Residencia) |
|---|---|---|
| Beleihung | 60–70% des Kaufpreises | bis 80% |
| Eigenkapital | 30–40% + 12% Nebenkosten | 20% + 12% Nebenkosten |
| Laufzeit | max. 20–25 Jahre | bis 30 Jahre |
| Festzins aktuell | ab 3,2–3,8% | ab 2,8–3,2% |
| Variabelzins | Euribor + 1,8–2,5% | Euribor + 0,5–1,5% |
| Einkommen | Deutsches Gehalt anerkannt | Spanisches Gehalt bevorzugt |
| Banken | CaixaBank, Sabadell, BBVA, Bankinter | Alle Banken |
| Dauer | 4–8 Wochen | 4–6 Wochen |
Welche Unterlagen brauche ich?
NIE-Nummer
Pflicht für jeden Immobilienkauf
Reisepass
Aktuelle Kopie
Gehaltsabrechnungen
Letzte 3–6 Monate
Steuerbescheid
Letzter Einkommenssteuerbescheid DE
Kontoauszüge
3–6 Monate Hauptkonto
Anstellungsnachweis
Arbeitsvertrag oder Selbstständigkeitsnachweis
Kaufvorvertrag
Arras-Vertrag oder Objektinformation
Tasación
Bankbewertung durch Gutachter (300–500 €)
Fest-, Variabel- oder Mischzins?
🔒 Festzins
Resident ab 2,8%, Nicht-Resident ab 3,2%. Planungssicherheit für die gesamte Laufzeit.
📈 Variabelzins
Euribor + Aufschlag. Resident: +0,5–1,5%. Nicht-Resident: +1,8–2,5%. Bei sinkendem Euribor attraktiv.
🔀 Mischzins
Erst 5–10 Jahre fest (ab 1,8%), dann variabel. Kompromiss aus Sicherheit und Flexibilität.
Beispielrechnung
Kaufpreis: 200.000 €
Empfohlene Banken
Tipp: Deutsche Bank Spain
Deutsche Bank Spain bietet Hypotheken speziell für Deutsche an. Aber Vergleichen lohnt sich — spanische Banken sind oft günstiger und haben mehr Erfahrung vor Ort.
Euribor & Zinsentwicklung — Historisch & Szenarien
Der Euribor 12M ist die Basis für alle variablen Hypotheken in Spanien. Nach dem Höchststand von 4,16% im Oktober 2023 ist er durch sieben EZB-Zinssenkungen auf rund 2,2% gefallen (April 2025). Das wirkt sich direkt auf deine monatliche Rate aus.
Euribor 12M · 2015–2025 historisch + Szenarien 2025–2028
Basis-Szenario
EZB senkt weiter moderat → Euribor ~1,5–1,8%
Optimal
Weitere Senkungen → Euribor unter 1%
Negativ-Szenario
Inflation steigt → Euribor wieder 3,0%+
Aktuelle Zinssätze nach Profil
Stand April 2025 — reale Konditionen, die du bei spanischen Banken aktuell erwarten kannst
Effektiver Festzins (TIN) nach Käuferprofil · April 2025
Resident (Residencia vorhanden)
ab 2,8% FestzinsBeste Konditionen: bis 80% Beleihung, bis 30 Jahre Laufzeit. Alle spanischen Banken offen. Festzins ab 2,8–3,2% TIN, variabel ab Euribor + 0,5%. Voraussetzung: stables Einkommen, Schuldenquote unter 35% des Bruttoeinkommens.
Nicht-Resident (aus Deutschland)
ab 3,2% FestzinsAls EU-Bürger grundsätzlich möglich bei CaixaBank, Sabadell, BBVA, Bankinter und Santander. Beleihung 60–70%, Laufzeit max. 20–25 Jahre. Deutsches Einkommen wird anerkannt. Zinsen 0,3–0,7% über Resident-Niveau. Eigenkapital 30–40% plus 12% Nebenkosten einkalkulieren.
Selbstständig / Autónomo
ab 3,5% FestzinsAnspruchsvollste Gruppe: Banken verlangen 2–3 Jahre Steuererklärungen (Modelo 130/131), regelmäßige Rechnungen und ein stabiles Einkommensbild. Max. Beleihung 70%. Zinsen leicht höher als bei Angestellten. Tipp: Starke Eigenkapitalreserven und keine laufenden Kredite erhöhen die Chancen deutlich.
Hoher Eigenkapitalanteil (50%+)
beste KonditionenWer 50% oder mehr als Eigenkapital einbringt, verhandelt aus einer sehr starken Position. Banken bieten dann oft bessere Zinsen und kürzere Bearbeitungszeiten. Auch für Nicht-Residenten und Autónomos öffnen sich dann Türen, die sonst geschlossen blieben.
Zweitwohnsitz / Ferienwohnung
ab 3,5–4,5%Für Zweitwohnungen gelten noch strengere Kriterien: Beleihung meist max. 60%, da Banken ein höheres Ausfallrisiko einpreisen. Manche Banken verlangen Nachweise zur Eigennutzung. Wer die Wohnung vermieten will, sollte das offen kommunizieren — einige Banken finanzieren das explizit für Mietrenditen.
Zinssätze Stand April 2025. Quellen: Banco de España, BBVA, Sabadell, CaixaBank HolaBank, Bankinter, Santander. Konditionen variieren je nach individuellem Profil und Bank. Keine Anlageberatung.
Quellen & Methode 1 offizielle Stellen
Diese Seite stützt sich auf die folgenden offiziellen Stellen. Spanische Behördenpraxis ändert sich laufend — die Inhalte werden regelmäßig gegen die Originalquellen abgeglichen.
Hinweis: Diese Seite ist redaktioneller Ratgeber, keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall die Behörde oder eine zugelassene Gestoría konsultieren.
Häufige Fragen zur Finanzierung
Kann ich in Deutschland finanzieren?
Ja, eine deutsche Hypothek auf ein deutsches Objekt als Sicherheit ist möglich. Aber spanische Banken bieten oft bessere Konditionen für spanische Objekte — und kennen den lokalen Markt.
Brauche ich ein spanisches Konto?
Ja, spanische Banken verlangen ein Girokonto bei ihnen für die monatlichen Ratenzahlungen. Das wird im Prozess automatisch eröffnet.
Wie lange dauert die Hypotheken-Genehmigung?
4–8 Wochen bei Nicht-Residenten. Deshalb: Finanzierungsprüfung unbedingt VOR dem Kaufvertrag (Arras) starten.
Kann ich auch ohne Hypothek kaufen?
Ja, Barkauf ist in Spanien häufig. Braucht aber Nachweis der Geldherkunft (Anti-Geldwäsche-Gesetz). Wir begleiten dich auch bei der Dokumentation.
Was ist eine Tasación?
Eine Tasación ist eine offizielle Bankbewertung durch einen zugelassenen Gutachter. Sie kostet 300–500 € und ist Voraussetzung für jede spanische Hypothek.
Lohnt sich eine Finanzierung trotz gesunkener Zinsen?
Ja — besonders wenn du dein Kapital anderweitig einsetzen oder erhalten willst. Bei Festzins ab 2,8% und 4% Wertsteigerung p.a. rechnet sich die Finanzierung in vielen Szenarien.
Finanzierung sicher aufgestellt
Wir begleiten dich durch den gesamten Kaufprozess — von der Finanzierungsprüfung bis zum Notartermin. Für Käufer ohne Mehrkosten.