Immobilie prüfen:
Checkliste für Spanien

Warum die Immobilienprüfung in Spanien so wichtig ist

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, ist durch das deutsche Grundbuchrecht und strenge Bauvorschriften vergleichsweise gut geschützt. In Spanien — und besonders an der Costa Blanca — sieht die Realität anders aus. Das spanische Immobilienrecht kennt zahlreiche Fallstricke, die für unerfahrene Käufer unsichtbar bleiben, solange man nicht aktiv prüft. Die gute Nachricht: Wer die richtige Due Diligence betreibt, kann fast jeden Risikofaktor im Vorfeld ausschließen.

Das wichtigste Dokument bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist die Nota Simple — ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuch). Sie zeigt, wer rechtlich der eingetragene Eigentümer ist, ob Hypotheken oder Pfändungen auf dem Objekt lasten und ob Grunddienstbarkeiten bestehen, die die Nutzung einschränken. Diese Nota Simple sollte immer das Erste sein, was du anforderst — noch bevor du eine Besichtigung fest vereinbarst oder eine Anzahlung leistest.

Besonders unterschätzt werden laufende Schulden an der Immobilie. Anders als in Deutschland folgen in Spanien unbezahlte IBI-Grundsteuer, Schulden bei der Comunidad de Propietarios (Hauseigentümergemeinschaft) oder offene Hypotheken dem Objekt — nicht dem Verkäufer. Das bedeutet: Du kaufst die Immobilie und übernimmst damit automatisch alle eingetragenen Verbindlichkeiten, sofern diese nicht ausdrücklich im Kaufvertrag ausgeschlossen und vor Beurkundung beim Notar gelöscht werden. Ein Anwalt, der nur deine Interessen vertritt, ist hier kein Luxus, sondern Pflicht.

Ein weiteres, an der Costa Blanca leider weit verbreitetes Problem sind Schwarzbauten und fehlende Baugenehmigungen. Viele Immobilien — vor allem ältere Villen, Fincas und Häuser mit Pool — haben Anbauteile, Terrassen, Pools oder sogar ganze Gebäudeteile, die ohne Licencia de Obras gebaut wurden. Diese Schwarzbauten sind im schlimmsten Fall nicht legalisierbar und können zum Abrissauftrag des Ayuntamiento führen. Auch das Erstbezugszeugnis — die Licencia de Primera Ocupación — wird häufig vergessen oder nie ausgestellt. Ohne dieses Dokument darf eine Immobilie rechtlich nicht bewohnt werden und kann auch nicht mit einem spanischen Stromanschluss auf deinen Namen versehen werden.

Zum vollständigen Bild der Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien gehört außerdem der Abgleich zwischen Grundbuch und Kataster (Catastro). Beide Register können voneinander abweichen — was beim Kauf einer Finca mit Grundstück zu bösen Überraschungen führen kann, wenn die eingetragene Fläche nicht mit der tatsächlichen übereinstimmt. Ebenso sollte der Bebauungsplan (Plan General de Ordenación Urbana) geprüft werden: Liegt das Grundstück in einer Schutzzone? Gibt es Küstenabstandsregeln nach der Ley de Costas? Ist eine weitere Bebauung überhaupt genehmigungsfähig?

All diese Prüfungen klingen aufwendig — und das sind sie auch, wenn man sie selbst durchführen müsste. In unserer Kaufbegleitung an der Costa Blanca übernehmen wir genau das für dich: vollständige rechtliche und technische Prüfung jedes Objekts, das du ernsthaft in Betracht ziehst. Ohne Mehrkosten für dich als Käufer — weil unsere Interessen zu 100% auf deiner Seite liegen.